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银行贷款:2019年个人住房贷款利率最新规定Q&A

对于已经发放的个人住房贷款相关贷款利率执行情况

协贷网个人房屋按揭贷款利息.jpg

Q:银行存量房贷客户,当时签订的合同是以基准利率的,明年(2020年)1月1日我的房贷将如何调整?会变为LPR计价吗?

A:根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,2019年10月8日前,已发放的个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。


Q:目前,有无调整存量个人住房贷款定价基准的具体安排?包括调整时间节点、调整方式,以及是否需要客户主动申请切换。

A:目前,银行还未接到关于存量个人住房贷款定价基准调整的通知。未来,银行将严格执行监管部门有关要求,稳妥推进存量个人住房贷款的定价基准转换工作,请个人住房贷款客户随时关注人民银行或银行公告。


Q:已经发放的个人房贷是否也会变更为参考LPR利率?

A:根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,10月8日(不含)前已经发放的房贷仍按原合同约定执行,关于未来是否会变更,银行还未接到监管部门通知,请个人住房贷款客户随时关注人民银行或银行公告。


Q:我的贷款已经发放,我现在想改为LPR利率,是否可以与银行重新签订合同?

A:根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,存量房贷的利率仍按原合同约定执行,银行还未接到关于存量个人住房贷款定价基准调整的通知,关于未来是否可以重签合同,请个人住房贷款客户随时关注人民银行或银行公告。


新发放个人住房贷款怎么样参考LPR定价


Q:个人住房贷款改用LPR定价从什么时间开始执行?

A:根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,自2019年10月8日(含)起,新发放的个人住房贷款以贷款市场报价利率(LPR)作为参考基准定价。


Q:2019年10月8日以后申请的个人住房贷款,必须选择用LPR计息吗?

A:根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,自2019年10月8日(含)起,新发放的个人住房贷款要以贷款市场报价利率(LPR)为参考基准定价。


Q:参考贷款市场报价利率(LPR)定价的房贷产品有哪些?

A:涉及的产品为个人住房贷款、个人商业用房贷款。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


Q:新发放的个人商业用房贷款如何执行?

A:根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,个人商业用房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


Q:公积金贷款是否如何执行LPR定价?公积金组合贷款的利率如何执行?

A:根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分按照商业性个人住房贷款利率政策执行,公积金贷款部分按照公积金贷款利率政策执行。


Q:如何用LPR计算我需要实际支付的房贷利率?

A:LPR是贷款定价的参考利率,个人住房贷款的借款人实际支付的利率要在LPR的基础上,首先确认区域差别化信贷政策规定的加点下限,再综合考虑银行经营情况、借款人风险状况和信贷条件等因素,由借贷双方协商确定,具体表示方式为在相应期限LPR基础上加点。

例如:一笔首套房个人住房贷款,贷款期限20年,贷款行所在地区的差别化信贷政策明确首套房的加点下限为加20个基点(即0.2个百分点),借贷双方协商一致在加点下限的基础上加20个基点,以2019年8月20日公布的5年期以上LPR4.85%为例,该笔贷款的实际执行利率为5.25%(4.85%+0.2%+0.2%=5.25%)。


Q:我的住房贷款是X月20号发放的,我的贷款定价基准是以20号当天公布的LPR为准吗?

A:为了准确起见,您的贷款定价基准是以您贷款起息日的前一个工作日的LPR为准,即以上一个月20日公布的LPR为准。


Q:新发放个人住房贷款LPR的加点值如何确定?

A:对新发放个人住房贷款,贷款行首先会根据当地区域差别化信贷政策规定的加点下限,综合考虑银行经营情况、借款人风险状况和信贷条件等因素,由借贷双方平等协商,确定每笔贷款的具体加点数值。例如:一笔首套房的个人住房贷款加点下限为加20个基点,由借贷双方协商一致在加点下限的基础上加30个基点,则总的加点数值为在相应期限LPR基础上加50个基点。


Q:我的贷款利率加点值在合同执行期间是固定不变的吗?

A:根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,加点数值在合同期限内固定不变。


Q:我在不同银行申请的LPR利率会不会不一样?

A:各银行定价所参考的贷款市场报价利率(LPR)相同,但在具体业务中,银行根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值,因此可能会有所差异。

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注:以上为2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)


基准利率定价和LPR定价方式的不同之处


Q:基准利率定价和LPR定价方式下的个人住房贷款有什么不同?

A:基准利率定价以人行公布的基准利率、浮动比例计算借款人的实际支付利率;LPR定价以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点计算借款人的实际支付利率。

例如:在基准利率定价的方式下,一笔期限为20年的个人住房贷款,经借贷双方协商,确定贷款利率在基准利率的基础上上浮10%,当前5年期以上基准利率为4.9%,借款人实际支付利率为5.39%(4.9%*(1+10%)=5.39%)。在LPR定价的方式下,同样的一笔个人住房贷款,经借贷双方协商,确定在LPR基础上加55个基点(即0.55%),目前5年期以上LPR为4.85%,借款人实际支付利率为5.40%(4.85%+0.55%=5.40%)。


Q:住房贷款改用LPR利率后和原有基准利率定价方式相比,利率是变高了还是变低了?

A:国家在改革完善LPR形成机制过程中,坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产长效管理机制,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。


Q:利率用LPR定价是不是意味着比用基准利率更优惠?

A:贷款参考LPR定价或是参考基准利率定价,仅是参照的定价基准和定价计算方法的不同,与实际执行利率的高低无直接关系。


房贷利率调整周期及住房贷款参考LPR定价的特别规定


Q:LPR每月调整,参照LPR定价的个人住房贷款利率是否也每月调整?

A:个人住房贷款的重定价周期一般为1年,也就是说,房贷利率一般按年为单位调整变化。

例如:经借贷双方协商一致,约定贷款利率“于调整年的1月1日调整”,贷款利率会在调整年的1月1日随当时的LPR调整变化;借贷双方约定贷款利率为“于起息日在每年的对月对日调整”,贷款起息日为2019年10月28日,贷款利率会在每年的10月28日随当时的LPR调整变化。


Q:根据LPR定价的贷款发放后,房贷利率如何调整?

A:个人住房贷款利率将按照合同约定的重定价周期,以重定价日前一个工作日相应期限的LPR为新的定价基准进行定价;个人住房贷款的重定价周期一般为1年。

例如:一笔20年期的个人住房贷款,约定的加点数值为20个基点,参考的基准为起息日前一个工作日或重定价日前一个工作日的5年期以上LPR,重定价日为每年的1月1日,若贷款在2019年10月26日发放,起息日前一个工作日的LPR 为4.95%,则在10月26日至12月31日期间,贷款实际执行利率为5.15 %(4.95%+0.2%=5.15%);若2019年12月20日五年期以上LPR为4.90%,则2020年1月1日的贷款实际执行利率为5.10%(4.90%+0.2%=5.10%)。


Q:住房贷款于2019年11月19日发放贷款,约定利率每年调整一次,于调整年的1月1日调整,应在哪年进行利率的首次调整?

A:对于选择年初(1月1日)调整房贷利率方式的,首次利率调整日均为次年1月1日,所以您的贷款首次利率调整日为2020年的1月1日。


Q:人民银行公布的LPR利率出现了下调,为什么我的每月还款额没有相应的减少?

A:您的贷款利率并不会每月进行调整。具体要看您在借款合同中约定的利率调整周期和日期。新发放个人住房贷款的利率调整周期一般为1年,利率调整日期一般为“于起息日在调整年的对月对日调整”或“于调整年的1月1日调整”。


Q:个人住房贷款参考LPR定价后,人行是否对于首套、二套,商业用房等有差别化的信贷政策规定?

A:根据中国人民银行公告〔2019〕第16号,首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


Q:各地的首套、二套加点下限是否一样?

A:可能会有所差异。人民银行省一级分支机构会按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套个人住房贷款利率加点下限。


注释:什么是贷款市场报价利率(LPR)?LPR是由具有代表性的报价行,根据本行对最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率加点形成的方式报价,由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。今后LPR将成为贷款利率定价的主要参考基准。


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